Выбираем квартиру на первичном рынке

Покупка квартиры на первичном рынке – всегда мероприятие сложное, связанное с большими рисками. В отличие от «вторички», где перед глазами сразу находится предмет сделки со всеми своими плюсами и минусами, жилье в новостройке, в частности на начальной стадии строительства, это нечто эфемерное.

Не стоит  забывать, что всегда существует вероятность «недостроя». И это может быть связано не только с недобросовестностью застройщика, но и также с внешние факторами, влияющими на его способность завершить строительство (изменение конъюнктуры рынка и т. д.).

Помимо прочего, нужно всегда быть начеку относительно документации в целом. Это общее правило для любой сделки.

Рекомендации относительно приобретения квартиры в новостройке

Для начала определитесь с районом. Изучите конкретные строящиеся в нем объекты. Почитайте в Интернете о грядущем строительстве. Постарайтесь узнать как можно больше информации о застройщике, истории компании, созданных ею объектах и сроках их сдачи в эксплуатацию. Почитайте отзывы. В общем, старайтесь найти как можно больше информации. Посетите форумы,  где общаются покупатели квартир в тех или иных домах. Там можно познакомиться с потенциальными соседями, узнать хронологию стройки других домов этого же застройщика, поинтересоваться качеством отделки в уже сданных домах. Это поможет подсчитать, сколько времени и средств займет ремонт.

Решите, какой тип дома вы хотите: панельный или монолитный/монолитно-кирпичный. Последние считаются более прочными, теплыми и экологичными, нежели панельные, где хуже звукоизоляция, более холодные внешние стены и сами квартиры меньше. Но панельные выигрывают за счет сроков сдачи.

Далее, определитесь со стадией строительства объекта. На сегодняшний день пользуются спросом дома, которые уже сданы или находятся на завершающем  этапе. Связано это с тем, что люди хотят подстраховаться от «недостроев». Однако, самой выгодной в материальном плане будет покупка на раннем этапе строительства. Сэкономите процентов тридцать от стоимости квартиры уже сданной в эксплуатацию. Это так называемая компенсация за риски.

Сходите на стройку, лучше в рабочее время, посмотрите, как обстоят дела. Много ли рабочих там находится, подвозят ли стройматериалы, функционирует ли спецтехника. Главное чтобы процесс шел.

Побывайте в офисе застройщика, поговорите с сотрудниками. Если хоть что-то смущает - попросите показать все необходимые документы:

1. свидетельство о регистрации и устав компании;
2. справку из налоговой о том, что данное юрлицо платит налоги;
3. лицензию на строительную деятельность;
4. проект застройки, утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации: поэтажные планы здания, проектную документацию);
5. государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка;
6. разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке, выданное органом исполнительной власти;
7. заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.

Не забудьте взять домой стандартный договор, чтобы в спокойной обстановке внимательно с ним ознакомиться и проконсультировать с юристом.

Теперь, непосредственно о самой квартире

Первое, что бросается в глаза – это цена и площадь. Как правило, в объявлениях указывается стоимость квадратного метра в самой дешевой квартире с плохим видом или на неудобном этаже. Сразу уточните, в какой валюте будет производиться расчет. Также важны характеристики самой квартиры: этаж, площадь, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, размер и планировка санузла, удобство планировки в целом и прочее.

Сдача новой квартиры в эксплуатацию происходит в присутствии комиссии в составе покупателя, представителя фирмы-застройщика или их доверенных лиц, и, если в доме есть ТСЖ, его представитель тоже должен входить в состав комиссии. Все выявленные дефекты должны быть занесены в специальный акт. А вообще,  наличие изъянов, состояние жилья, условия его передачи и сроки устранения дефектов должны быть отраженны в самом договоре.

Квартира сдается либо с чистовой отделкой, либо со свободной планировкой и черновой отделкой. В первом случае стоит проявлять особое внимание к мелким деталям. Осматривать квартиру нужно при дневном освещении, подсвечивая фонариком все темные углы в комнатах.

Важный критерий - качество отделки потолков, стен и полов. Для проверки пользуйтесь рулеткой и уровнем. Далее двери и окна: проследите, чтобы просветы между рамами обязательно были обработаны герметиком. Признаками некачественной изоляции и промерзания являются потемневшие углы и налет.

В новом доме вся электропроводка должна быть в рабочем состоянии. Проверять стоит все розетки, выключатели и патроны для лампочек. Для этих целей можно захватить с собой зарядное устройство для телефона. Работу вентиляции можно проверить с помощью обычного листа бумаги. На водопроводных и отопительных трубах не может быть влаги и ржавчины. Батареи, по строительным стандартам устанавливаются в 2 см от стены и не менее чем в 7 см от пола

В квартирах со свободной планировкой в первую очередь оценивается качество монтажа входных дверей, окон и стыков, состояние водопроводных труб и отопительной системы в целом. Полы, стены и потолки должны быть ровными, без пятен и подтеков.

Затем идет этап оформления и подписания документов. Для ознакомления с документами и на саму сделку рекомендуется пригласить юриста, который специализируется на недвижимости. Он сможет проверить правильность договоров и других документов, их соответствие действующему законодательству. В случае чего ответственность за сделку ляжет на его плечи, а не на ваши.

Если вы покупаете квартиру «в воздухе», то есть не просто в несданном в эксплуатацию новострое, а в таком, где только фундамент заливают, то в таком случае особое внимание следует обратить на планировку, номер и этаж будущей квартиры. Застройщики частенько «перестанавливают» квартиры, хотя по закону вам сразу должны сказать номер и этаж размещения покупаемого жилья, даже если последнее изложено только в виде чертежей. И при составлении договора настаивайте на том, чтобы окончательная цена была там прописана, и не подлежала пересчету, потому что часто застройщики, после окончания строительства, требуют различных доплат.

Что можно сказать относительно оплаты? Если вы не относитесь к числу  счастливых обладателей всей необходимой для покупки суммы, то существует несколько вариантов оплаты жилья:

1. Взять в долг. Можно взять взаймы у родственников и друзей, если нет желания связываться с банками.
2. Ипотека. Главный её плюс в том, что она позволяет купить квартиру, имея на руках лишь 10% от необходимой суммы, а то и меньше. Существуют программы и без первоначального взноса, при условии, что в залог передается уже имеющееся жилье. Срок выплат кредита может достигать 50 лет, и многие соглашаются платить высокие проценты, потому что накопить на квартиру самостоятельно нет возможности.
3. Рассрочка. Покупка в рассрочку практикуется при заключении договора долевого участия. В договор вносятся условия о размере первоначального взноса, сроке, периодичности и способе внесения платежей. Обычно рассрочка предоставляется покупателям готовым оплатить не менее 30-50% стоимости квартиры. Оформляется она в среднем на срок от 3-х месяцев до 3-х лет. Маленькая оговорочка: беспроцентная рассрочка предоставляется крайне редко, и чаще всего, такие объявления – маркетинговый ход, и проценты уже включены в стоимость квартиры.
4. Жилищные сертификаты. Это особый вид облигаций, подтверждающий право владельца на получение квартиры либо субсидий на покупку и строительство жилья. Наминал сертификата устанавливается в квадратных метрах и денежном эквиваленте. Выпускают сертификаты компании, обладающие правами заказчика на строительство жилья. Получить сертификат могу только военные, сотрудники МВД, ветераны ВОВ, молодые семьи и пострадавшие от стихийных бедствий и терактов.

О схемах покупки жилья на первичном рынке поговорим в следующий раз.