Схемы покупки жилья на первичном рынке

Как бы печально это не звучало, но ни один способ покупки жилья не может дать покупателю стопроцентную гарантию получения квартиры или возврат денег, не убережет дольщика от откровенного жульничества, ни от долгостроя, ни от двойных продаж.

Чтобы быть начеку и во всеоружии, рассмотрим самые распространенные на сегодняшний день схемы покупки жилья.

Договор долевого участия (ДДУ)

На данный момент наиболее популярная схема. Не удивительно, ведь покупка жилья на стадии котлована позволяет значительно сэкономить. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, что исключает двойные продажи. Плюс к этому, долевое строительство попадает под действие ФЗ № 214 и поправок к нему, что позволяет чувствовать себя более защищенным. Согласно договору застройщик должен в срок построить многоквартирный дом и передать квартиру покупателю. Покупатель, в свою очередь, становится соинвестором строительства (дольщиком/пайщиком), и должен оплатить объект после регистрации ДДУ, а затем – принять недвижимость по акту после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Сам договор не имеет единой формы, т.к. объекты и условия их строительства отличаются. Но есть пункты, которые ОБЯЗАТЕЛЬНО должны в него входить:

1. В договоре должен быть четко прописан срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту. К примеру, не «в I квартале 2014 года», а «не позднее 1 марта 2014 года». Этот пункт необходим, т.к. по истечении двух месяцев после этого срока покупатель в судебном порядке может расторгнуть договор, письменно уведомив застройщика. После получения уведомления у него есть 20 дней на то, чтобы вернуть деньги со штрафными санкциями на счет дольщика, или внести их на депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.
2. Также необходимо указать порядок, сроки оплаты и общую стоимость квартиры, которая складывается из прописанных там же цены за квадратный метр умноженной на площадь квартиры. Для оплаты специалисты рекомендуют пользоваться аккредитивом. Аккредитив – это вид банковского счета. Проще говоря, вы открываете счет, кладете на него нужную сумму денег после подписания договора, а застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк в данном случае играет роль посредника. Преимущество такого вида оплаты в том, что обе стороны сделки гарантировано друг друга не «кинут».
3. Заострите внимание на четком описании физических параметров квартиры: метраж, количество комнат, этаж, адрес. Если этого пункта нет, то договор будет считаться недействительным.
4. В договоре должен быть прописан гарантийный срок на построенное имущество: 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование.
5. Следует обратить внимание и на то, с какого момента у покупателя возникает обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей. Если срок не прописан, то по умолчанию эта обязанность возникает после подписания акта приема-передачи квартиры.

Существуют также «серые схемы» маскирующиеся под ДДУ:

Уступка прав по ДДУ

Механизм такой: застройщик заключает договор с юридическим лицом, которое зачастую сам же и создает. Этому лицу он практически по себестоимости продает по договору долевого участия права на все квартиры. Далее фирма-посредник уже по рыночной цене переуступает права требования по этим квартирам дольщикам. Вроде бы всё законно. Но! В случае возникновения риска «недостроя» или банкротства строительной компании, дольщик сможет предъявить застройщику денежное требование на основании цены, которая указана в ДДУ, а там указана себестоимость квартиры, тогда как при покупке по уступке он заплатил рыночную цену.

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)

Механизм процедуры: дольщик подписывает так сказать ПДДУ, в котором содержатся почти те же основные пункты, как и в договоре долевого участия, но договор не регистрируется в Росреестре, и мало того, в нем даже не прописаны такие обязательства. До подписания обе стороны приходят к устному соглашению, что дольщик сразу выплачивает деньги за квартиру, а застройщик в будущем обязуется заключить основной ДДУ. После подписания дольщик находится в полной уверенности, что все в рамках закона и его права защищены. Однако этот договор не попадает под действие закона № 214-ФЗ «о долевом строительстве» и не защищает покупателя от двойных продаж.

Притворный ДДУ

Механизм следующий: застройщик заключает с покупателем договор долевого участия, но предмет договора - всё что угодно, кроме обязательств по передаче в собственность дольщика, после завершения строительства, конкретного жилого помещения. Это может быть, к примеру, «финансирование совместной деятельности по осуществлению строительства», «участие в инвестиционной деятельности», «уступка права требования помещений по окончанию строительства» и т.д.

Приобретение квартиры через ЖСК и ЖНК

214-ФЗ «О долевом строительстве» и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» узаконивают еще две схемы приобретения строящегося жилья – через покупку пая в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах.

ЖСК – объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный строящийся дом. Члены кооператива за свои средства приобретают, ремонтируют и содержат многоквартирный дом. Члены либо сами полностью выплачивают стоимость жилья, либо кооператив берет часть денег в кредит в банке. Вся деятельность жилищно-строительного кооператива определяется уставом. К примеру, схема платежей пайщиков: кооператив может увеличить платеж, или даже ввести новый. Это основной минус. Зачастую, чем сложнее схема платежей и больше количество взносов, тем вероятнее желание кооператива запутать и заставить переплачивать пайщиков.

Но есть и плюс. В условиях слабого регулирования кооператив может предложить своим членам индивидуальные, гибкие схемы выплат. Например, в ЖСК можно не выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а, уже вселившись, продолжать платить за жилье. Обычно такая рассрочка дается на срок до пяти лет. До полной выплаты пая квартира будет принадлежать кооперативу. ЖНК – также добровольное объединение граждан на основе членства, созданное для покупки жилья членам кооператива путем накопления паевых взносов. В отличие от ЖСК, не привязан к одному дому.

ЖНК работает по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры выплачивает сам член кооператива, а другу часть ему выделяют из «общего котла». Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, необходимо выплатить проценты по предоставленной кооперативом части суммы. Законодательно установленные взносы членов ЖНК: вступительный взнос (единовременно при вступлении); членский взнос (ежемесячно на текущие расходы); паевой взнос (регулярно на оплату стоимости квартиры по частям). Самый большой риск связан с тем, что ЖНК доплачивает за квартиры из средств, которые вносят пайщики, и, если кто-то не выплатит вовремя или выйдет из кооператива, то у него просто может не хватить средств для выкупа квартир всем оставшимся (эффект финансовой пирамиды). Самое обидное – если пайщик не успел внести взнос в полном размере и не может быстро заплатить оставшиеся деньги, он лишится квартиры. Деньги к нему смогут вернуться лишь в том случае, если ЖНК свободно располагает такой суммой.

Жилищные сертификаты

Застройщик выпускает жилищные сертификаты под конкретный проект. При этом он должен иметь утвержденную проектную документацию и в его собственности на праве аренды или субаренды уже должен быть участок земли. Номинальная стоимость сертификата индексируется исходя из рыночной цены на недвижимость и устойчивости финансового положения застройщика. Поэтому сертификат может изменяться в цене в очень широком диапазоне, а может и обесцениться, как и любая другая ценная бумага. Это первый минус. Второй – нигде документально не закреплено, в какой именно квартире приобретаются квадратные метры, из-за этого могут возникнуть споры между владельцами сертификатов.

Плюсом тут является экономия средств, за счет пониженной цены фактического приобретения квартиры. Жилищные сертификаты скорее привлекут не рядового покупателя, а крупных инвесторов и корпоративных игроков (банки, фонды и т.д.), желающих выгодно вложиться в недвижимость. Они могут перепродать сертификат и получить больше чем потратили. Застройщики также в выигрыше: а) сертификаты освобождены от НДС; б) схема не попадает под действие закона 214-ФЗ, грозящего серьезным наказанием за «недострой» и некачественное строительство. Застройщику, помимо всего необходимо зарегистрировать сертификаты, обозначив их доходность. Процедура это муторная, и, у новичков строительного рынка, занимает в среднем до полугода. Учитывая все это не удивительно, что сертификаты не получили широкого распространения и используются крайне редко.

«Взаимозачет» и «трейд-ин»

Обе схемы схожи: обмен старого жилья на квартиру в новостройке. Но механизмы различны. В первом случае проводится обычная альтернативная сделка (продается квартира, а на вырученные деньги покупается новая в новостройке), только стараются провернуть всё побыстрее. А во втором - в роли покупателя выступает компания продающая новостройку. В обоих случаях ключевой момент - скорость проведения сделки. Это, так сказать, сервис для тех, кто не любит ждать. К примеру, для риэлтора оптимальной была бы ситуация когда, клиент сначала продает свою старую квартиру, а затем выбирает себе новостройку из числа имеющихся на тот момент в продаже. Но так бывает не всегда. Чаще человек сначала выбирает новую квартиру, привязывается к ней и потом уже ради неё продает своё жилье. И в ходе сделки беспокоится, не купил ли кто присмотренную им квартиру раньше него? В идеале продавец новостройки мог бы выбранную квартиру попридержать, но это уже не выгодно ему самому. Мало ли что? Вдруг кто-то придёт с пачкой денег и что ж ему придётся отказать? А потом что-нибудь случится и первый клиент «соскочит» - и останется продавец «с носом». Поэтому компании предлагающие «взаимозачет» новостройку все-таки бронируют, но стараются, чтобы сделка прошла максимально быстро.

За счет чего это достигается? За счет снижения рыночной цены на старую квартиру при продаже. Если клиент отдает квартиру на реализацию по адекватной цене – компания забронирует под эту сделку квартиру в новостройке. Если же застройщику цена покажется завышенной, брони не будет, и клиенту придется ждать результатов продажи, а уже после этого выбирать себе новое жилье. Бронь оплачивается клиентом и, если компания не сможет продать квартиру, деньги возвращаются клиенту в рамках закона о защите прав потребителей, если иное не предусмотрено договором. «Трейд-ин» - способ реализации квартиры, при котором строительная компания действительно сама забирает квартиру клиента. Вся процедура займет считанные дни. Но все компенсируется огромной скидкой – примерно 30% от рыночной стоимости квартиры. Какие требования предъявляются к жилью для участия в сделках «трейд-ин»:

• Во-первых, квартира должна быть городской (не загородная недвижимость).
• Во-вторых, в расчёт берутся именно квартиры: комнаты в коммуналках, семейных общежитиях или доли не рассматриваются как варианты для обмена.
• В-третьих, квартира должна находиться у продавца в собственности, а не в найме, например.
• И, в-четвертых, «свобода» и «чистота» жилого помещения. Собственниками могут быть только совершеннолетние, чтобы не возникло проблем с органами опеки и попечительства.

«Взаимозачет» и «трейд-ин» дополнительные сервисы, удобство которых всегда стоит денег.

Подводя итог

Какую бы «белую» схему вы не выбрали, у каждой есть свои недостатки, которые непременно проявятся, возникни у застройщика проблемы. Поэтому дольщику в любом случае нужно изучить и оценить, насколько надежен застройщик. Помочь в этом может обращение к объективному третьему лицу: банку, страховой компании или юристу.