Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке – событие важное и ответственное, поэтому к нему нужно подготовиться основательно. В данной статье мы расскажем вам как купить квартиру на вторичном рынке и не ошибиться в выборе.

Местоположение будущей квартиры

Допустим, вы определились с районом, приценились и даже заприметили себе квартиру. Что дальше? Для начала самостоятельно, без риэлтора (подразумевается, что в дальнейшем вы прибегнете к его услугам), желательно в час-пик попробуйте добраться до будущего дома. Оцените транспортное сообщение, удалённость жилья от проезжей части, продуктового магазина, школы или садика (если есть дети), поликлиники. В идеале, сюда нужно наведаться несколько раз в разное время суток. Кто знает, может по вечерам здесь без волкодава и электрошокера страшно на улицу нос сунуть, а днём тишь да гладь.

Территория вокруг дома

Следующее на что мы обращаем внимание – территория непосредственно вокруг дома: есть ли детская площадка, стоят ли ограждения, есть ли место для парковки. Проверьте освещение во дворе, у подъезда и на лестнице. Если квартира на верхних этажах, непременно поинтересуйтесь состоянием лифта. Кстати, об этажности. Учтите, что последний также как и первый находятся в «зоне риска»: верхние этажи могут страдать от протечек в крыше, слабого напора воды и менее горячих батарей. Первые этажи из-за соседства с подвалами рискуют пострадать от сырости, грибков на стенах, а то и блох. Первый этаж – это ещё и легкая добыча для воров. И если под окнами второго этажа есть козырек подъезда или близко пожарная лестница, также не стоит ослаблять бдительность.

Состояние квартиры

Состояние подъезда в целом может многое рассказать о соседях и качестве работы управляющей компании. К слову, с соседями хорошо бы познакомиться до покупки квартиры. Это убережет вас от сюрприза за стеной в виде запойных алкоголиков-дебоширов, наркодилеров или ещё хуже – соседей, находящихся в состоянии хронического ремонта.

Для осмотра самой квартиры лучше взять с собой риэлтора, или специалиста по ремонтным работам. Они дадут профессиональную оценку и заметят те моменты, на которые вы, возможно, не обратили бы внимания. Итак, первый делом нужно оценить планировку. Уточните, проводилась ли перепланировка и, если да, то узаконена ли она? Вам же ни к чему впоследствии тратить на это свои деньги и время? Также вы можете посмотреть технический паспорт БТИ и уже воочию сравнить написанное с действительностью. Далее, ремонт. Оптимальный вариант – это ремонт, который хозяева делали для себя и некоторое время в нем пожили. Потому как предпродажный ремонт, как показывает практика, направлен на то, чтобы скрыть недостатки. Внимательно осмотрите пол, стены и потолок на наличие пятен сырости, разводов и подтеков, особенно если вы покупаете угловую в доме квартиру. В этом случае непременно проверьте стены на теплоизоляцию.

Для максимально тщательной оценки составления жилья, лучше всего, если мебели не будет вовсе. В противном случае попросите хозяев, чтобы они отодвинули её от стен.

Осмотрите окна, вид из них. Если во время осмотра помещения работает телевизор или играет музыка – попросите выключить. Это поможет оценить как шумоизоляцию стеклопакетов, так и уровень слышимости соседей и улицы. 

Проверьте все коммуникации в доме максимально кропотливо, особенно если вы не планируете в ближайшее время делать капитальный ремонт. Газопровод, подача горячей и холодной воды, канализация, вентиляция, сантехнические трубы – одним словом всё, что может протечь, лопнуть или засориться должно стать объектом вашего пристального внимания (взгляда).

Не забывайте, в том случае, когда дефекты получится обнаружить на месте, стоимость квартиры можно значительно скорректировать в вашу пользу.

Если уже после заключения сделки выявились недочеты, влияющие на стоимость квартиры, то при нынешнем законодательстве и правоприменительной практике, будет весьма сложно отстоять свои интересы. Поэтому не стесняйтесь, и, ответственно и скрупулезно, проверяйте всё ДО покупки!

Ранее мы упоминали о том, что желательно прибегнуть к услугам риэлтерской компании. Это гарантирует, что если и возникнет спорная ситуация ваши интересы будут защищать профессионалы. К тому же, вам не придется суетиться с документами.

Но если вы сами с усами, то вот список необходимых для сделки купли-продажи документов:

1. Документ, удостоверяющий вашу личность. Иными словами, ваш гражданский паспорт. Оригинал и копии всех страниц, несущих в себе информацию.
2. Правоустанавливающие документы. В это понятие входит документ, на основе которого вы получили право собственности и документ о регистрации этого права. Основанием могут быть следующие документы: договор купли-продажи, договор дарения, договор на передачу объекта недвижимости в собственность гражданина (договор приватизации), свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда. Эти документы подлежат регистрации, после которой выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности.
3. Технический паспорт объекта недвижимости. Нужно обратить внимание при покупке квартиры, что для регистрации необходим технический паспорт, который выдан не позднее, чем за 5 лет до регистрации купли-продажи. В противном случае нужно в БТИ заказать изготовление нового техпаспорта. Иногда в дополнение к техническому паспорту требуют уточнение адреса, если не совпадают данные или была произведена смена адреса.
4. Договор купли-продажи в трех оригинальных экземплярах. Один после регистрации сделки передается покупателю, другой – продавцу, третий остается в регистрационной палате.
5. Квитанция об уплате государственной пошлины.
6. Доверенность нужна, если вы являетесь представителем другого лица, который лично не может присутствовать при заключении сделки. Этот документ оформляется у нотариуса.
7. Свидетельство о заключении брака, если гражданин состоит в браке.
8. Нотариально заверенное согласие супруга. Этот документ нужен, сели продавец на момент покупки продаваемой квартиры состоял в браке. Такой объект является совместно нажитым имуществом и не может быть продан без согласия супруга, даже, если вы являетесь единоличным собственником. Совместно нажитым имуществом не являются объекты недвижимости, которые в период заключения брака  были одним из супругов приватизированы, получены в дар или в наследство. В этом случае согласие супруга не потребуется.
9. Если брак расторгнут, то необходимо свидетельство о расторжении брака.
10. Если супруг умер, то необходимо свидетельство о смерти супруга.
11. Разрешение органов опеки. Если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, то необходимо получить разрешение из департамента образования на отторжение данного объекта. До наступления совершеннолетия законными представителями ребенка являются родители или лица их заменяемые, а органы опеки следят за соблюдением прав ребенка. Даже родители не могут лишить ребенка права собственности. Если необходимо продать квартиру, то ребенка необходимо наделить правом собственности на другой объект. Это может быть покупаемый объект или тот, что уже у вас имеется в собственности. Но и здесь есть ограничения: условия проживания в новой квартире не могут быть ухудшены. То есть, если вы продаете квартиру со всеми удобствами, то вряд ли вам разрешат купить квартиру с частичными удобствами. Площадь новой квартиры не может быть меньше той, которая находится в собственности у ребенка. Хотя каждый случай рассматривается специальной комиссией в отдельности. Потребуется разрешение опеки и для снятия ребенка с регистрационного учета, если он является сиротой.
12. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей. Нужна для регистрации купли-продажи квартиры, которая получена в дар или унаследована.

Если вы продаете комнату в коммунальной квартире, то, помимо вышеперечисленных документов для продажи квартиры необходимо получить отказ соседей, которые обладают преимущественным правом покупки. Если соседние комнаты не являются собственностью соседей, то необходим отказ от муниципального образования. Оформить отказ можно по запросу или лично. В письме должна быть указана та сумма, что и в договоре купли-продажи.

Для регистрации сделки необходимо предоставить оригиналы и копии документов.

Еще раз обращаем ваше внимание, что пакет документов для продажи квартиры у разных людей отличается. Все зависит от ситуации (наличия или отсутствия супруга, ребенка-собственника и т.д.).

Выписку из домовой книги, выдаваемую паспортным столом о прописанных лицах по данному адресу требуют органы регистрации для проведения сделки, справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги нужны не для регистрации сделки, а для покупателя. Это нужно для подписания передаточного акта, в котором говорится, что у покупателя и продавца нет никаких взаимных претензий.

Необходимые документы для покупки квартиры на вторичном рынке:

1. Гражданский паспорт.
2. Нотариально заверенное согласие супруга, если покупатель состоит в браке. Этот документ нужен для оформления единоличного права собственника. Если квартира приобретается супругами в равных долях, то согласия не требуется.
3. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Все документы предоставляются в двух экземплярах (оригиналы и копии).

За 1-2 дня до даты регистрации сделки купли-продажи закажите в регистрационном центре выписку из ЕГРП (единый государственный реестр права). В заявлении укажите адрес приобретаемого объекта. Готовится этот документ в течение суток и стоит 100 рублей. В документе указываются все сведения об объекте недвижимости: субъект права, объект права, обременения и т.д. Покупателю это необходимо для того, чтобы убедиться, что квартира «чистая»: без обременений, не находится под арестом и не оспаривается.

Будем рады, если наши рекомендации окажутся полезными для вас.