Как продать квартиру?

Если у вас возникла необходимость продать квартиру, для начала определитесь, как вы будете это делать: с помощью агентства недвижимости или же самостоятельно. Здесь преимущество одного способа является недостатком другого. Например, при продаже через агентство все хлопоты с оформлением документов и поиску покупателя оно берет на себя. Зато при самостоятельной продаже квартиры вы экономите кругленькую сумму на комиссионных, которые обычно составляют 5-10% от суммы сделки, а это сравнимо со средним доходом за полгода. Задумайтесь.

Выбор агентства

Допустим, вы не хотите тратить свое время и решаете прибегнуть к услугам риэлторской фирмы. Возникает вопрос - к какой обратиться? Для собственного спокойствия лучше иметь дело с крупными компаниями, работающими не первый год. Но и тут лучше перестраховаться, ведь, в конце концов, на кону ваша квартира: почитайте отзывы о фирмах в Интернете, поспрашивайте у знакомых, родных и друзей. Не будет лишним посетить и сами компании, для того чтобы побеседовать с представителями или руководством, узнать схему работы и стоимость услуг.

Почему при продаже квартиры люди обращаются к агентствам недвижимости?

• Во-первых, рекламная компания. Продавец, обращаясь в агентство, может быть уверен, что реклама его объекта будет выходить во всех эффективных СМИ.
• Во-вторых, поиск покупателя. К слову, именно за поиск потенциального покупателя агентства берут 90% комиссионных денег.
• В-третьих, оформление бумаг. Подробнее о том, что именно входит в пакет необходимых документов, поговорим чуть позже.

Выбрав фирму, вам необходимо заключить соглашение, где прописывается вариант взаиморасчета и размер комиссионных.

Как выполнить оценку стоимости квартиры?

Далее вам нужно оценить квартиру: самостоятельно (как вариант, с помощью консультация инспектора агентства, который подскажет, по какой цене и как скоро квартиру могут купить) либо заказав профессиональную экспертизу для определения стоимости жилья.

Если вы хотите продать квартиру по цене выше рыночной, то в подтверждение этому должны быть четкие аргументы. Например, благоустроенный двор или чистый подъезд с консьержем, или наличие кладовки в квартире или парковки у дома, хорошие соседи и пр.

В случае, когда нужно срочно продать квартиру, цену назначают ниже рыночной. Также нужно искать такого покупателя, у которого на руках сразу есть вся сумма, а не того, кому для совершения сделки нужно сначала продать свою собственную квартиру, покупателя на которую ещё нет.

Важный момент! Не забывайте, что в это время у вас уже должен быть подготовлен полный пакет документов. В противном случае продажа квартиры может существенно затрудниться: покупатели будут «исчезать», а всё потому, что им некогда ждать пока вы всё «дооформите». К радости продавца, в случае с агентством недвижимости, эта проблема ложится на плечи последнего.

Предпродажная подготовка квартиры

Кроме того, вам необходимо будет придать квартире товарный вид, для этого проводится предпродажная подготовка. Что сюда входит? Устранение явных неисправностей и недочетов. Например, следы сырости, потемневшие или засаленные обои, облупившаяся краска на окнах и батареях, протертый до дыр линолеум или зашарканная краска на полу, всё это портит впечатление от квартиры. Постарайтесь сделать квартиру просторнее. Придерживаясь канонов минимализма, оставьте только необходимое (в идеале вообще вывезите всю мебель), чтобы дать общее представление покупателю об удобстве планировки.

Принципиальный момент: снимите с полов и стен ковры (если таковые имеются). Так вы визуально увеличите пространство. Эту же проблему решает обилие света. Замените все перегоревшие лампочки, вымойте окна и проветрите комнаты. Ощущение свежести и света расширяет пространство и в квартире «дышится легче». Само собой нигде не должно быть валяющейся шерсти (если есть домашние животные, на время осмотров квартиры увезите их вместе с латками и кормушками), не должно быть пыли или жира на вытяжках, дверных ручках и кухонных поверхностях, не говоря уже о тараканах, мышах и прочей фауне. Все это бросается в глаза и создает неопрятный вид.

Осмотр квартиры

Люди бывают разные, поэтому во избежание неприятных ситуаций ценные вещи лучше убрать подальше. Обычно в квартире покупателя волнует только состоянием комнат и высота потолков. Дополнительный интерес возникает, если жилье продается с мебелью или предвидится перепланировка. Если такой договоренности не было, а покупатель усердно изучает мебель или обстановку – это должно вас насторожить.

Перейдем непосредственно к разговору с клиентом и торгу. Несколько советов:

• не соглашайтесь скоропалительно с условиями покупателя, стойте на своем (в пределах разумного, конечно). Сдавшись сразу, вы передадите инициативу собеседнику, и он продолжит сбивать цену;
• первому клиенту, желающему незамедлительно приобрести квартиру по вашей цене – не продавайте её. Возможно, вы недооценили ваше жилье и продешевили (если только это не подарок судьбы и именно этому человеку по этой цене сейчас нужно купить квартиру в этом районе).

Оформление сделки

После того как покупатель и продавец договорились о цене рекомендуется заключить соглашение о задатке, чтобы в дальнейшем избежать проблем. В соглашении необходимо указать сумму задатка, момент (время, срок) передачи продавцу, условия его возвращения, а так же сроки заключения основной сделки и штрафные санкции за отказ от её заключения. При заключении договора о задатке, в случае отказа продавца от совершения сделки, задаток возвращается покупателю в двойном размере (при отказе покупателя – задаток остается у продавца).

Далее требуется заключить договор купли-продажи квартиры. Особое внимание следует уделить:

• на указание в договоре цены, по которой квартира будет продана. Важно указать способ передачи средств (зачисление на банковский счет, передача наличными и т.д.), а так же срок, когда деньги должны быть переданы продавцу;
• распределение расходов каждой из сторон по оформлению сделки;
• срок, в течение которого продавец обязан освободить квартиру от своих вещей и передать покупателю ключи;
• порядок и срок подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

Договор заключается в письменной форме, и (по желанию) нотариально заверяется или сразу сдается на государственную регистрацию. Нотариальное удостоверение договора имеет преимущества, но оно дороже. Но работа с нотариусом исключает неясности. В процессе беседы он отвечает на все вопросы, разъясняет детали, тонкости. В его же присутствии может производиться денежный расчет. В случае утери договора купли-продажи нотариальная контора выдает дубликат.

В Регистрационной палате оформление обходится значительно дешевле, и договор фиксируется в простой письменной форме. Палата дубликатов не выдает. Право собственника в случае утери можно восстановить только через суд.

Ответственный момент - получение денег. Их можно при необходимости сразу перевести на свой счет в банке или получить наличными. Главное - соблюдать условия договора, где обязательно должно быть указано место и время передачи денег.

Как самостоятельно продать квартиру

План действий тот же за исключением того, что все придется делать самим. Как самому определить стоимость квартиры? Проштудируйте крупные издания, такие как «Из рук в руки» или «Моя реклама», выберите 5-6 вариантов квартир максимально схожих с вашей. Главное чтобы данные были актуальны.

Дальше цены выбранных квартир нужно скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец обычно делает покупателю в процессе переговоров и торга.

Величина этой скидки зависит от состояния рынка недвижимости. Состояние это цикличное: периоды роста сменяются периодами спада. Так, во время роста цен на рынке жилья, большинство продавцов не спешат делать скидки, потому как знают, что через некоторое время цена все равно вырастет. И, наоборот, во время кризиса скидка в процессе торга может быть ощутимой, так как владельцу выгодно продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже.

Соответственно, отбрасывая крайние цены, на падающем рынке - берем цены ближе к нижним. При растущем рынке - ближе к верхним. Получается нужная цена для продажи.

После оценки вы должны привести все документы на квартиру в полный порядок. Именно этим следует заняться в первую очередь человеку, желающему продать свою квартиру, поскольку срок получения некоторых справок и документов может затянуться на значительное время. Итак, вам следует подготовить следующие бумаги для сделки:

1. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры, например: Договор передачи, Свидетельство о собственности на жилище, Справка ЖСК о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БТИ, Свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда. Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по Выписке из реестра, которую выдает Комитет по регистрации.
2. В БТИ необходимо получить: справку (форма 11-А, действительна 1 месяц); поэтажный план, экспликацию (действительны 1 год). Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт и пара сотен руб.
3. В РЭУ нужно взять: выписку из домовой книги – в паспортном столе; копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате - в бухгалтерии.

Все эти справки действительны 1 месяц. Чтобы их собрать, вам потребуются книжка по квартплате, паспорт или доверенность (если вы не собственник).

1. Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.
2. Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
3. Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству.
4. Передаточный акт, если квартира отчуждалась после 01.03.96 г.

После того как все вышеназванные документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей.

Затем можно начинать рекламировать квартиру. Размещайте рекламу в Интернете. Сейчас существует сайты недвижимости, которые примут и разместят ваше объявление бесплатно. Одним из таких сайтов является наш портал недвижимости. Не забывайте периодически обновлять свои объявления, а наличие качественных фотографий значительно увеличит ваши шансы на успешную продажу. Также можно разместить рекламу в газете.

После того как вы нашли клиента и договорились о цене мы рекомендуем обратиться к юристу для должного оформления сделки или же в агентство недвижимости. Да-да, именно в агентство, ведь если вы нашли покупателя сами, то часто за символическую сумму, около 10 % от суммы, которую бы они взяли за свои услуги обычно, они могут вам помочь оформить все бумаги и обеспечат расчеты. Есть смысл искать покупателя самому, но оформлять документы самому довольно рискованно.

Как продавать квартиру: самостоятельно или с помощью риэлторских фирм – это личное дело каждого. Но все же это не так сложно как кажется на первый взгляд. Если ответственно подойти к делу и не суетиться, то это по силам любому.