Как продать долю в квартире?

Продажа доли в квартире является одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью, это связано с тем, что зачастую собственники препятствуют купле-продаже доли квартиры, а также, потому что границы долей строго не определены. В данной статье мы расскажем вам, как, несмотря на все эти сложности, продать долю в квартире.

• квартира была приватизирована в начале 1990-х годов, когда доли собственников не определялись в обязательном порядке;
• сразу несколько наследников вступают в наследственные права;
• раздел имущества в ходе расторжения брачного союза, при условии, что имущество нажито совместно.

Самый лучший вариант, когда квартира продаются целиком и при этом собственники смогли договориться между собой о сумме, которую каждый из них получит после продажи. Если продать свою долю намерен только один из владельцев, то перед продажей нужно переоформить совместную собственность в долевую, чтобы установить, на какую долю претендует каждый из собственников. Обычно делается это в суде.

Правило о преимущественной покупке доли

Когда речь идет о долевой собственности, все собственники должны знать о правиле преимущественной покупки доли. Статья 250 ГК РФ гласит: "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов". Если в течение 30 дней другие участники не приобретут долю или откажутся от покупки, то продавец вправе продавать свое имущество любому лицу.

Как правило, на этом шаге продавцы доли встречаются с основными трудностями. Очень часто, другие владельцы начинают “ставить палки в колёса” (уклоняются от извещений). Всё просто, в течение 3 месяцев "неоповещенный" собственник имеет право оспорить сделку в суде и с большой долей вероятности выиграет процесс, а это сулит срывом продажи доли продавцу.

• Оповестить устно или по телефону, но тогда придется заверить их отказ у нотариуса;
• составить заказное (с уведомлением о прочтении) письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в нем указать цену и другие условия продажи.

В 250 статье ГК РФ не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения уведомления со стоны продающего, но из сложившейся ситуации есть выход. Сейчас на рынке долей используют три «обходные» схемы оформления:

1. Договор дарения всей доли. По сути это притворная сделка купли-продажи, при которой деньги передаются через банковскую ячейку, а все взаимоотношения сторон маскируются.
2. Договор дарения небольшой доли + договор купли-продажи остатка доли. При дарении небольшой доли возникает собственник маленькой части, у которого есть преимущественное право покупки и он докупает оставшуюся часть.
3. Залоговая схема. Заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает долю покупателю.

Допустим, продавец известил о продаже доли в квартире всех собственников и все они откликнулись. Кого выбрать?

Право выбора покупателя принадлежит продавцу. Это объясняется тем, что для совершения сделки необходимо согласие покупателя и продавца. Если продавец изначально выбрал одного из собственников, то он имеет право не уведомлять остальных участников долевой собственности о продаже. Правило о преимущественной покупке действует только при продаже доли постороннему лицу.

Оценка стоимости доли

Как говорилось ранее, выгоднее всего продать недвижимость целиком и разделить вырученные деньги между собственниками, поскольку доля квартиры стоит на 30-40% меньше чем соответствующая часть денег при продаже всей квартиры. Это связано с тем, что покупатель идёт на потенциальные конфликты с другими собственниками квартиры, бывают случаи, когда новый собственник сталкивается с новыми замками на дверях и нежеланием других собственников пускать его внутрь. В таком случае ему придется идти в суд с иском об устранении препятствий доступа в помещение. Суд он, скорее всего, выиграет, но решение этой проблемы займёт довольно много времени и нет гарантии, что это не повторится.

Что влияет на стоимость доли в квартире?

• Количество комнат;
• площадь квартиры/дома;
• расположение;
• сегмент рынка;
• и т.д.

Ещё один важный момент, найти покупателя на долю в загородном доме, куда легче, чем на долю в квартире, соответственно цена доли в жилом доме более приближена к части от рыночной стоимости всего дома. Ведь дом всегда можно разделить на две независимые друг от друга части со своими санузлами, кухнями и т.д.